本ページの内容は、第14期(平成21年3月期)時点の情報です。直近期にあたる第15期(平成21年9月期)の情報に関しては、平成21年12月15日(火)以降にアップ予定です。

Q1.「日産自動車本社ビル新館※」のテナント退居後の運営方針について教えて欲しい

A1.日産自動車本社ビル新館※では、これまで一括して賃借していたエンドテナント（転借人）が平成21年11月23日に退居し、同時にテナント（賃借人）とのマスターリースも終了します。本投資法人ではこの機会に当ビルのマルチテナント対応、個別空調機の設置、OA機器対応等の様々な改修工事の実施を予定しています（平成21年11月24日から平成22年3月31日までを予定）。
当ビルは、銀座地区に位置し、晴海通りからも程近いポテンシャルの高いビルであり、これらの工事の実施により、設備面を含めた総合的な競争力の向上が図られるものと考えます。
改修工事完了後は、マルチテナントビルとして複数のテナントを誘致し、本投資法人が直接賃貸を行う予定です。平成21年5月20日時点で、改修工事終了後の賃貸可能面積の約60％については入居が決定しており、残るフロアについても現在テナント誘致を進めています。

《日産自動車本社ビル新館※概要》

所在	東京都中央区銀座六丁目18番2号
用途	オフィス
延床面積	38,901.73m2 （うち、本投資法人が保有する専有部分の面積：23,614.49m2）
第14期　不動産賃貸事業収益	518,653千円（ポートフォリオ全体に占める割合：7.5％）

※日産自動車本社ビル新館は、平成21年9月1日付で銀座MTRビルに名称変更しました。

Q2.地価が下落しているとのことだが、本投資法人への影響はあるのか

A2.平成21年3月に国土交通省が発表した「公示地価（平成21年1月1日時点）」によれば、平成20年1月以降の1年間の地価変動率は、全国平均で住宅地▲3.2％、商業地▲4.7％となり、ともに平成18年以来3年ぶりに上昇から下落に転じ、全ての用途で下落となりました。東京都区部では、平均で▲8.1％と前回17.3％の高い上昇から下落に転じています。一方で、東京都区部でも都心部の地価水準の高い高度商業地は、比較的下落幅が小さく底堅く推移しています。これらの指標や不動産に対する期待利回りの上昇を受けて、不動産鑑定会社が算出している本投資法人の「期末算定価額」についても下落傾向にあります。
本投資法人では、中長期的な安定運用を基本方針に据えており、現時点で保有不動産の売却等を行う予定はありません。このため、地価もしくは保有不動産の評価額が下落しても直接的に悪影響を受けることはありません。むしろ投資用不動産の価格が大きく値下がりしている局面においては、優良な投資物件を割安に取得することのできる好機と捉えることもできます。
一方で、地価下落を引き起こした要因、もしくは地価下落による間接的な影響（賃料下落、空室率の上昇、不動産向け投融資資金の減少）については引き続き注意して運用を行う必要があると考えます。

Q3.「フォワードコミットメント」による資産の取得予定はあるか

A3.不動産の売買において、契約を締結してから実際に取得するまでの期間が数ヶ月～数年に及ぶ取引が行われることがあります。このような取引は一般的に「フォワードコミットメントによる取引」と呼ばれています。例えば、竣工後に引き渡し及び売買代金の決済を行なうことを条件に、建設中（もしくは着工前）の建物について売買契約を結ぶ取引や、不動産開発プロジェクトを行なうSPC（特別目的会社）に出資し、開発の進捗状況に応じて追加で出資を行なうことを事前に約束する取引等がこれにあたります。
このような手法を用いることで、不動産の取得競争が過熱している状況においても比較的優位に物件の取得を行なうことができます。また、先行して売買条件を確定することでその後不動産市況が堅調に推移した場合には、引き渡し直前に売買契約を締結する場合と比較して買主側に有利な価格及び条件で取得することができると考えられます。
一方で取得時点までに経済情勢やマーケットが変動するリスクを買主側が負うこととなるため、思わぬ損失を蒙ることがあります。例えば引き渡しまでの間に不動産価格が下落した場合やテナントが想定どおりに入居しない場合でも当初決めた条件どおりに取引を行なう必要が生じます。また、買主側の事情により売買契約を解除する場合には買主側が違約金支払義務を負う契約が一般的となっています。
本投資法人においては、現時点でフォワードコミットメントによる資産の取得予定はありません。